Разрешение на строительство

Как получить
разрешение на строительство в Сочи

Пошаговая инструкция на 2022 год

В данной статье мы будем рассказывать про то, как получить разрешение на строительство в Сочи. Для примера будем брать дом площадью 200 кв. м. на участке 10 соток.

Пошагово расскажем: что, для чего и в какую очередь нужно делать. Каждый шаг  описан с ценами и сроками. Кроме этого, на каждом этапе будут прикреплены бланки для заполнения и документы, которые необходимо получить.

С 2018 года не требуется разрешение на строительство дома на объекты ИЖС, а требуется уведомление о начале строительства или уведомление о соответствии от местной администрации. 

Уведомление
о соответствии

*Когда уведомление о соответствии получено, то с юридической точки зрения это означает, что дом, параметры которого прописаны в данном документе, можно начинать строить. При том, соблюдая все правила указанные в документе.

Вы можете не тратить свое время на бумажную волокиту и очереди!
Закажите разрешение на строительство у нас под ключ!
Мы все спроектируем, получим разрешение и построим дом в кратчайшие сроки, по договору и фиксированной цене!

*консультация бесплатно!

Документы, которые потребуются для получения разрешения на строительство:

Топосъемка в масштабе 1:500

Топосъмка – это съемка участка, его границы, рельеф местности. Необходима для того, чтобы понять, как правильно разместить дом на участке: соблюсти стороны света, не нарушить границы с соседями и градостроительные нормы.

*В Сочи расстояние от границы соседнего участка до стены вашего будущего дома должно быть не менее 3 метров.

Цена: Зависит от площади участка. Стоимость топосъемки составляет около 15 000 руб. (на участке площадью 10 соток).

Сроки: до 1 недели.

Топографическая
съемка

*Обычно после топосъемки начинают делать архитектуру, геологию и КР; но мы, чтобы не терять время, подадим сразу: документы на согласования с водоканалом, электросетями, а так же закажем ГПЗУ и выписку из ИСОГД.

И только после этого будем приступать к архитектуре, геологии и конструктивные решения.

Поступим мы таким образом, потому что:

— подать заявки на получение вышеперечисленных документов у нас уйдет по времени 1-3 дня, т. к. там нет ничего сложного.

— геология, архитектура, конструктивные решения нам не потребуются для подачи заявок на все эти 4 документа.

— а самое главное получим мы все эти документы только через 2 месяца, поэтому лучше их подать как можно скорее, чтобы в процессе пока они делаются, мы занялись архитектурой, геологией и конструктивными решениями.

Если нет желания делать все эти документы самому, то можно поручить их сделать кадастровому инженеру, стоить это будет порядка 30 000 руб.

Согласование с водоканалом

Подразумевает получение документа от водоканала, который называется Технические Условия (ТУ).

Бланки для оформления запросов на выдачу ТУ, а так же бланки заявлений на заключение договора о подключении к сетям водоснабжения / водоотведения — можно скачать по ссылке mup-vodokanal-sochi.ru/ (МУП г. Сочи «Водоканал»).

Правообладателю участка либо тому лицу, которому он выдаст нотариальную доверенность, необходимо прийти в центр оказания услуг МУП г. Сочи «Водоканал» с заполненными бланками (Всего 3 заявления) и документами:

  • Паспорт (оригинал + копия)
  • Свидетельства о регистрации права (договор аренды), выписка ЕГРН (оригинал + копия).
  • Топосъемка в масштабе 1:500 с выделенными границами земельного участка. Там будет указано расположение водных и других магистралей по участку.

*Выписку ЕГРН можно заказать в МФЦ (займет около 3-х дней) либо через официальный сайт Росреестра: kadastr.ru (займет 3-5 мин).

Выписка ЕГРН

При положительном решении, водоканал выдает ТУ, где должно быть указано: диаметр отводящей трубы, конкретный колодец от которого будет присоединение, оборудование для создания необходимого давления воды и период проведения работ.

Цена: согласование с водоканалом — бесплатно, разве что придется заплатить за выписку ЕГРН — до 1000 руб. в зависимости от запрашиваемых данных.

Сроки: для рассмотрения заявления и ответа, дается 1 месяц. В случае отсутствия решения по заявлению, можно подавать жалобу непосредственно начальнику водоканала заказным письмом с уведомлением.

Согласование
с водоканалом

Согласование с электросетями

Подразумевает получение пакета документов, которые присылает электроснабжающая организация, если у них не возникло никаких вопросов по вашей заявке на технологическое подключение.

Чтобы подать заявку онлайн на сайте Россетей портал-тп.рф необходимо зарегистрироваться. Для этого нужно подготовить сканированные копии документов, а также эл. почту и номер тел., для подтверждения учетной записи.

Документы, которые нам понадобятся:

— Паспорт от чьего имени будет подано заявление.

— Выписка ЕГРН.

— План расположения энергопринимающих устройств, другими словами — ситуационный план участка (нужно сделать скан из публичной кадастровой карты и скан местоположения участка в программе 2ГИС для наглядности).

Скан из публичной
кадастровой карты

Скан местоположения
участка в 2ГИС

— После регистрации, на главной странице сайта нажимаем на кнопку «подать заявку» и заполняем все представленные поля, кроме этого, прикрепляем все сканы документов.

После подачи заявки в Россети в течение 2-х месяцев на почту заявителя должны прийти следующие документы:

Технические условия. В нем собраны все требования, выполнение которых необходимы для подключения к электрическим сетям. Срок действия ТУ составляет 2 года со дня заключения договора.

Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Перед его подписанием нужно детально ознакомиться с условиями обеих сторон.

Цена: Бесплатно.

Сроки: в течение 2 месяцев.

Технические условия

ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка – документ на основании, которого можно получить информацию об участке. Основывается на ПЗЗ (правила землепользования и застройки).

*ПЗЗ – дает получить общую информацию, т. к. там идет описание больших территорий, а ГПЗУ – дает нам получить более подробную информацию именно об участке.

ГПЗУ даст нам понять следующее:

  • Отступы от границ земельного участка. В зависимости от региона могут отличаться. в Сочи – это 3 метра от границы, а например в Москве – отступов вообще нет, они не утверждены, можно строиться в плотную.
  • На какой максимальной площади Вы можете построить дом. Обычно это 40%. Т. е. мы будем понимать, что на площади 10 соток земли, я смогу построить дом максимальной площадью 400 м2.
  • Вы узнаете какие охранные зоны распространяются на Ваш участок, а также узнаете какие есть обременения, ограничения.

*Бывает такое, что есть участок у человека, а он даже не подозревает, что у него, например, половина участка не пригодна для строительства.

ГПЗУ можно получить очно в МФЦ (Многофункциональном центре) или онлайн (Госуслуги), при этом необходимо заполнить форму со следующими данными:

— Сведения обо всех расположенных на участке зданиях, строениях.

— Кадастровый номер.

— Предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок.

*ГПЗУ может заказать только собственник земельного участка, либо то лицо, которому он выдаст нотариальную доверенность. Либо будет доступ в личный кабинет сайта Госуслуг (так же можно заказать через сайт)

*Если участок не отмежеван, границы не установлены и не внесены в базу росреестра (на публичной кадастровой карте мы его не видим), то тогда мы получить ГПЗУ не сможем. И более того, Вам не согласуют уведомление о строительстве.

*Когда вы будете согласовывать уведомление о начале строительства, лучше ставьте максимальную площадь под застройку, т. к. если вы поставите условно 100 м.кв и в момент строительства у вас изменятся планы и вы захотите построить 120 м.кв. то придется все пересогласовывать, поэтому заявляйте максимальные параметры, а там, как говорится, разберемся.

Цена: ГПЗУ выдается бесплатно.

Сроки: изготавливается в течение 2 недель.

Выписка из ИСОГД

Документ содержит: описание земельного участка, информация о владельцах (пользователях), наличие денежных обязательств и другие ограничение.

Выписку можно получить очно в МФЦ (Многофункциональном центре) или онлайн (Госуслуги) только по личному запросу, при этом необходимо написать заявление со следующими данными:

— Кадастровый номер участка или адрес участка

— Список необходимых данных.

— Цель запроса

— Все данные заявителя

Цена: Cтоимость справки составляет 1100 руб.

Сроки: Ответ на запрос может прийти в течение 2-х недель с момента обращения.

Выписка ИСОГД

Архитектурный проект (АР)

В проектной документации раздел АР (Архитектурные Решения) — это архитектурные чертежи, в которых описаны планировочные и фасадные решения.

Для получения уведомления, на основе АР нам нужен документ — описание внешнего облика. В нем будут представлены фасады дома, высоты, поэтажные планировки, а что важно для следующего этапа (геологии) – пятно застройки.

Цена: Архитектурной часть проекта дома в 200 кв. м. стоит порядка 50 000 руб. (250 руб./м.кв). Цена зависит от площади дома и от стилевых особенностей.

Сроки: Около 1 месяца, т. к. только 2 недели, по опыту, заказчик с исполнителем будут обсуждать, как будет выглядеть дом. И еще 2 недели на реализацию самого проекта.

Описание
внешнего облика (графич. ч)

Описание
внешнего облика (текст. ч)

Геология

Геологические изыскания нам необходима для того, чтобы было ясно, какие у нас грунты, а в следствие и какой фундамент будет у дома.

*Нужно уточнить следующее, что при геологических изысканиях берется именно пятно застройки дома. И в этом пятне застройки делается от 2 до 5 скважин глубиной от 6 до 15 метров. Именно поэтому правильно делать сначала топосъемку, архитектурную часть и только потом геологию.

Цена: около 75 000 руб. и зависит от сложности геологии.

Сроки: Около 2-х недель.

Геологические
изыскания

Конструктивный проект (КР)

Раздел КР (Конструктивные Решения) – нужен для того, чтобы полностью определить объем работ, выбрать оптимальные материалы и решения. Другими словами, отвечает за то, чтобы дом получился прочным, безопасным, комфортным в эксплуатации.

В проект дома входят: план свайного поля (опалубочный чертеж или схема армирования плиты), план ростверка, сечения и спецификации материалов (указывается тип и количество используемой арматуры, объем и класс бетона), общие указания по производству работ и т. д.

Цена: КР дома в 200 кв. м. стоит порядка 50 000 руб. (250 руб./м.кв).

Сроки: Изготовления КР занимает столько же времени, сколько и АР, а именно 1 месяц.

Конструктивные
решения

Какие дополнительные согласования параметров дома и его места размещения могут быть?

Дополнительные согласования:

— с местным аэродромом или аэропортом

— с лесным фондом

— с МЧС

— с санитарно-эпидемиологическими службами

— с органами охраны объектов культурного наследия

Для Сочи помимо получения уведомления чаще всего приходится согласовывать строительство с аэропортом и росавиацией, а так же с недавнего времени и с санитарно-эпидемиологическими службами.

Согласование с росавиацией

Необходимость получить согласование от Росавиации возникает если земельный участок располагается в радиусе около 15 км от аэропорта (приаэродромная территория).

Если администрация предписала получить разрешение у росавиации на постройку дома, то согласования с аэропортом, к сожалению, не избежать. Без этого документа нельзя будет в последствии поставить объект на кадастровый учет и должным образом узаконить его.

Документы для согласования с аэропортом можно подать на портале госуслуг или в отделении МФЦ. Документы из Сочи пойдут в Ростов-на-Дону в Южное МТУ Росавиации на рассмотрение. 

Из документов нам потребуется:

1) Заявление о согласовании строительства объекта в пределах приаэродромной территории.

Шаблон заявления

— Сведения, которые необходимо указать в заявлении, берутся из проектной документации.

— Так же нужно заполнить геодезические координаты объекта. Определяются они из геодезической съемки (топосъемки).

2) Паспорт заявителя

3) Схема расположения объекта в масштабе 1:500 000

Схема
расположения объекта

4) Схема объекта в плане с указанием размеров объекта в горизонтальной плоскости.

Схема объекта
в плане

5) Выписка из ЕГРН

6) СПОЗУ (Схема планировочной организации земельного участка)

7) ГПЗУ

8) Картографические материалы местности в масштабе 1:500 (топосъемка)

ВАЖНО: с 01.07.2021 г. вступил в силу Федеральный закон № 191 ФЗ. В котором в том числе урегулирована возможность государственной регистрации права собственности на жилые дома, построенные на приаэродромной территории.

Это означает, что на данный момент гражданам проводить лабораторные исследования и согласовывать их с Роспотребнадзором не нужно! Но мы все же оставим опишем все делается, может все измениться.

9) Протоколы исследований для Роспотребнадзора: качество атмосферного воздуха, уровень шума, электромагнитного излучения на высоту объекта.

Сроки получения протоколов: выезд на участок для замеров осуществляется в течение 2-х месяцев с даты оплаты, 3 недели на подготовку протоколов.

Цена протоколов: в сумме 50 000 руб. на все 3 протокола.

10) Экспертное заключение о соответствии размещения объекта санитарно —эпидемиологическим требованиям по результатам вышеупомянутых экспертиз.

Сроки: 3 недели на проведение экспертизы.

Цена: бесплатно.

11) Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора.

Сроки: 2 недели уйдет на получение заключения.

Цена: 50 000 руб.

Цена согласования с Росавиацией: согласование стоит порядка 30 000 руб. на протоколы и заключение уйдет 100 000 руб. (Если их нужно делать!Итого: в сумме 130 000 руб.

Сроки  согласования с Росавиацией: сама государственная услуга по согласованию с аэропортами оказывается в течение 1 месяца. В сумме на протоколы, экспертизу и заключение уйдет 3-4 месяца (Если их нужно делать!). Итого: в сумме порядка 4-5 месяцев уйдет на все.

После вышеупомянутых действий, получаем обратным письмом согласование от Росавиации. Там прописаны такие характеристики объекта, от которых уже никак нельзя отойти, а именно:

— Количество этажей.

— Высота объекта.

— Геодезические координаты границ застройки, т е в каких точках должен стоять дом. По углам погрешность допускается до 10 см.#F5F5F5

Согласование
с Росавиацией

Уведомление о планируемом строительстве

Нам осталось подготовить последний документ: Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома.

— Данный документ подается со всеми вышеперечисленными, собранными документами в МФЦ.

* Если поступит отрицательный ответ, то в отказе будут указаны его причины. На практике эти причины устраняются, пакет документов отправляется заново и уже при положительном исходе, мы получаем уведомление о соответствии.

Цена: бесплатно.

Сроки: порядка 2-х недель.

Уведомление о планируемом
строительстве

Подведем итоги!

Цена: уведомление о соответствие дома в 100 кв.м, расположенном на участке 10 соток суммарно стоит около 220 000 руб. — это без Роспотребнадзора (на данный момент отменили). С ним же выйдет 320 000 руб.

*Цена указана без учета оплаты услуг кадастрового инженера (30 000 руб.)

Сроки: уведомление о соответствии можно получить за 4-5 мес. без учета протоколов исследований для Роспотребнадзора. Если посчитать еще и с Роспотребнадзором, который на данный момент отменен, получится 6-7 мес.

*Опять же, не учитывая нерабочие, праздничные дни организаций, которые будут заниматься документами для получения разрешения на строительство.

*Мы не рекомендуем делать упрощенную сдачу дома в эксплуатацию, потому что есть риск получить отказ в регистрации права собственности. В итоге ваши деньги потраченные на строительство дома будут слиты впустую.

Позвонить
Заполните заявку
на консультацию!
Закажите
обратный звонок!

Ваша заявка принята!

Мы свяжемся с вами
в ближайшее время.