Как получить
разрешение на строительство в Сочи
Пошаговая инструкция на 2022 год
В данной статье мы будем рассказывать про то, как получить разрешение на строительство в Сочи. Для примера будем брать дом площадью 200 кв. м. на участке 10 соток.
Пошагово расскажем: что, для чего и в какую очередь нужно делать. Каждый шаг описан с ценами и сроками. Кроме этого, на каждом этапе будут прикреплены бланки для заполнения и документы, которые необходимо получить.
С 2018 года не требуется разрешение на строительство дома на объекты ИЖС, а требуется уведомление о начале строительства или уведомление о соответствии от местной администрации.
*Когда уведомление о соответствии получено, то с юридической точки зрения это означает, что дом, параметры которого прописаны в данном документе, можно начинать строить. При том, соблюдая все правила указанные в документе.
Мы все спроектируем, получим разрешение и построим дом в кратчайшие сроки, по договору и фиксированной цене!
*консультация бесплатно!
Документы, которые потребуются для получения разрешения на строительство:
Топосъемка в масштабе 1:500
Топосъмка – это съемка участка, его границы, рельеф местности. Необходима для того, чтобы понять, как правильно разместить дом на участке: соблюсти стороны света, не нарушить границы с соседями и градостроительные нормы.
*В Сочи расстояние от границы соседнего участка до стены вашего будущего дома должно быть не менее 3 метров.
Цена: Зависит от площади участка. Стоимость топосъемки составляет около 15 000 руб. (на участке площадью 10 соток).
Сроки: до 1 недели.
*Обычно после топосъемки начинают делать архитектуру, геологию и КР; но мы, чтобы не терять время, подадим сразу: документы на согласования с водоканалом, электросетями, а так же закажем ГПЗУ и выписку из ИСОГД.
И только после этого будем приступать к архитектуре, геологии и конструктивные решения.
Поступим мы таким образом, потому что:
— подать заявки на получение вышеперечисленных документов у нас уйдет по времени 1-3 дня, т. к. там нет ничего сложного.
— геология, архитектура, конструктивные решения нам не потребуются для подачи заявок на все эти 4 документа.
— а самое главное получим мы все эти документы только через 2 месяца, поэтому лучше их подать как можно скорее, чтобы в процессе пока они делаются, мы занялись архитектурой, геологией и конструктивными решениями.
Если нет желания делать все эти документы самому, то можно поручить их сделать кадастровому инженеру, стоить это будет порядка 30 000 руб.
Согласование с водоканалом
Подразумевает получение документа от водоканала, который называется Технические Условия (ТУ).
Бланки для оформления запросов на выдачу ТУ, а так же бланки заявлений на заключение договора о подключении к сетям водоснабжения / водоотведения — можно скачать по ссылке mup-vodokanal-sochi.ru/ (МУП г. Сочи «Водоканал»).
Правообладателю участка либо тому лицу, которому он выдаст нотариальную доверенность, необходимо прийти в центр оказания услуг МУП г. Сочи «Водоканал» с заполненными бланками (Всего 3 заявления) и документами:
- Паспорт (оригинал + копия)
- Свидетельства о регистрации права (договор аренды), выписка ЕГРН (оригинал + копия).
- Топосъемка в масштабе 1:500 с выделенными границами земельного участка. Там будет указано расположение водных и других магистралей по участку.
*Выписку ЕГРН можно заказать в МФЦ (займет около 3-х дней) либо через официальный сайт Росреестра: kadastr.ru (займет 3-5 мин).
При положительном решении, водоканал выдает ТУ, где должно быть указано: диаметр отводящей трубы, конкретный колодец от которого будет присоединение, оборудование для создания необходимого давления воды и период проведения работ.
Цена: согласование с водоканалом — бесплатно, разве что придется заплатить за выписку ЕГРН — до 1000 руб. в зависимости от запрашиваемых данных.
Сроки: для рассмотрения заявления и ответа, дается 1 месяц. В случае отсутствия решения по заявлению, можно подавать жалобу непосредственно начальнику водоканала заказным письмом с уведомлением.
Согласование с электросетями
Подразумевает получение пакета документов, которые присылает электроснабжающая организация, если у них не возникло никаких вопросов по вашей заявке на технологическое подключение.
Чтобы подать заявку онлайн на сайте Россетей портал-тп.рф необходимо зарегистрироваться. Для этого нужно подготовить сканированные копии документов, а также эл. почту и номер тел., для подтверждения учетной записи.
Документы, которые нам понадобятся:
— Паспорт от чьего имени будет подано заявление.
— Выписка ЕГРН.
— План расположения энергопринимающих устройств, другими словами — ситуационный план участка (нужно сделать скан из публичной кадастровой карты и скан местоположения участка в программе 2ГИС для наглядности).
Скан из публичной
кадастровой карты
Скан местоположения
участка в 2ГИС
— После регистрации, на главной странице сайта нажимаем на кнопку «подать заявку» и заполняем все представленные поля, кроме этого, прикрепляем все сканы документов.
После подачи заявки в Россети в течение 2-х месяцев на почту заявителя должны прийти следующие документы:
— Технические условия. В нем собраны все требования, выполнение которых необходимы для подключения к электрическим сетям. Срок действия ТУ составляет 2 года со дня заключения договора.
— Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Перед его подписанием нужно детально ознакомиться с условиями обеих сторон.
Цена: Бесплатно.
Сроки: в течение 2 месяцев.
ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка – документ на основании, которого можно получить информацию об участке. Основывается на ПЗЗ (правила землепользования и застройки).
*ПЗЗ – дает получить общую информацию, т. к. там идет описание больших территорий, а ГПЗУ – дает нам получить более подробную информацию именно об участке.
ГПЗУ даст нам понять следующее:
- Отступы от границ земельного участка. В зависимости от региона могут отличаться. в Сочи – это 3 метра от границы, а например в Москве – отступов вообще нет, они не утверждены, можно строиться в плотную.
- На какой максимальной площади Вы можете построить дом. Обычно это 40%. Т. е. мы будем понимать, что на площади 10 соток земли, я смогу построить дом максимальной площадью 400 м2.
- Вы узнаете какие охранные зоны распространяются на Ваш участок, а также узнаете какие есть обременения, ограничения.
*Бывает такое, что есть участок у человека, а он даже не подозревает, что у него, например, половина участка не пригодна для строительства.
ГПЗУ можно получить очно в МФЦ (Многофункциональном центре) или онлайн (Госуслуги), при этом необходимо заполнить форму со следующими данными:
— Сведения обо всех расположенных на участке зданиях, строениях.
— Кадастровый номер.
— Предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок.
*ГПЗУ может заказать только собственник земельного участка, либо то лицо, которому он выдаст нотариальную доверенность. Либо будет доступ в личный кабинет сайта Госуслуг (так же можно заказать через сайт)
*Если участок не отмежеван, границы не установлены и не внесены в базу росреестра (на публичной кадастровой карте мы его не видим), то тогда мы получить ГПЗУ не сможем. И более того, Вам не согласуют уведомление о строительстве.
*Когда вы будете согласовывать уведомление о начале строительства, лучше ставьте максимальную площадь под застройку, т. к. если вы поставите условно 100 м.кв и в момент строительства у вас изменятся планы и вы захотите построить 120 м.кв. то придется все пересогласовывать, поэтому заявляйте максимальные параметры, а там, как говорится, разберемся.
Цена: ГПЗУ выдается бесплатно.
Сроки: изготавливается в течение 2 недель.
Выписка из ИСОГД
Документ содержит: описание земельного участка, информация о владельцах (пользователях), наличие денежных обязательств и другие ограничение.
Выписку можно получить очно в МФЦ (Многофункциональном центре) или онлайн (Госуслуги) только по личному запросу, при этом необходимо написать заявление со следующими данными:
— Кадастровый номер участка или адрес участка
— Список необходимых данных.
— Цель запроса
— Все данные заявителя
Цена: Cтоимость справки составляет 1100 руб.
Сроки: Ответ на запрос может прийти в течение 2-х недель с момента обращения.
Архитектурный проект (АР)
В проектной документации раздел АР (Архитектурные Решения) — это архитектурные чертежи, в которых описаны планировочные и фасадные решения. Проектирование домов вы можете заказать у нас по номеру телефона, либо оставив заявку в любой форме.
Для получения уведомления, на основе АР нам нужен документ — описание внешнего облика. В нем будут представлены фасады дома, высоты, поэтажные планировки, а что важно для следующего этапа (геологии) – пятно застройки.
Цена: Архитектурной часть проекта дома в 200 кв. м. стоит порядка 50 000 руб. (250 руб./м.кв). Цена зависит от площади дома и от стилевых особенностей.
Сроки: Около 1 месяца, т. к. только 2 недели, по опыту, заказчик с исполнителем будут обсуждать, как будет выглядеть дом. И еще 2 недели на реализацию самого проекта.
Геология
Геологические изыскания нам необходима для того, чтобы было ясно, какие у нас грунты, а в следствие и какой фундамент будет у дома.
*Нужно уточнить следующее, что при геологических изысканиях берется именно пятно застройки дома. И в этом пятне застройки делается от 2 до 5 скважин глубиной от 6 до 15 метров. Именно поэтому правильно делать сначала топосъемку, архитектурную часть и только потом геологию.
Цена: около 75 000 руб. и зависит от сложности геологии.
Сроки: Около 2-х недель.
Конструктивный проект (КР)
Раздел КР (Конструктивные Решения) – нужен для того, чтобы полностью определить объем работ, выбрать оптимальные материалы и решения. Другими словами, отвечает за то, чтобы дом получился прочным, безопасным, комфортным в эксплуатации.
В проекты домов в Сочи входят: план свайного поля (опалубочный чертеж или схема армирования плиты), план ростверка, сечения и спецификации материалов (указывается тип и количество используемой арматуры, объем и класс бетона), общие указания по производству работ и т. д.
Цена: КР дома в 200 кв. м. стоит порядка 50 000 руб. (250 руб./м.кв).
Сроки: Изготовления КР занимает столько же времени, сколько и АР, а именно 1 месяц.
Какие дополнительные согласования параметров дома и его места размещения могут быть?
Дополнительные согласования:
— с местным аэродромом или аэропортом
— с лесным фондом
— с МЧС
— с санитарно-эпидемиологическими службами
— с органами охраны объектов культурного наследия
Для Сочи помимо получения уведомления чаще всего приходится согласовывать строительство домов с аэропортом и росавиацией, а так же с недавнего времени и с санитарно-эпидемиологическими службами.
Согласование с росавиацией
Необходимость получить согласование от Росавиации возникает если земельный участок располагается в радиусе около 15 км от аэропорта (приаэродромная территория).
Если администрация предписала получить разрешение у росавиации на постройку дома, то согласования с аэропортом, к сожалению, не избежать. Без этого документа нельзя будет в последствии поставить объект на кадастровый учет и должным образом узаконить его.
Документы для согласования с аэропортом можно подать на портале госуслуг или в отделении МФЦ. Документы из Сочи пойдут в Ростов-на-Дону в Южное МТУ Росавиации на рассмотрение.
Из документов нам потребуется:
1) Заявление о согласовании строительства объекта в пределах приаэродромной территории.
— Сведения, которые необходимо указать в заявлении, берутся из проектной документации.
— Так же нужно заполнить геодезические координаты объекта. Определяются они из геодезической съемки (топосъемки).
2) Паспорт заявителя
3) Схема расположения объекта в масштабе 1:500 000
4) Схема объекта в плане с указанием размеров объекта в горизонтальной плоскости.
5) Выписка из ЕГРН
6) СПОЗУ (Схема планировочной организации земельного участка)
7) ГПЗУ
8) Картографические материалы местности в масштабе 1:500 (топосъемка)
ВАЖНО: с 01.07.2021 г. вступил в силу Федеральный закон № 191 ФЗ. В котором в том числе урегулирована возможность государственной регистрации права собственности на жилые дома, построенные на приаэродромной территории.
Это означает, что на данный момент гражданам проводить лабораторные исследования и согласовывать их с Роспотребнадзором не нужно! Но мы все же оставим опишем все делается, может все измениться.
9) Протоколы исследований для Роспотребнадзора: качество атмосферного воздуха, уровень шума, электромагнитного излучения на высоту объекта.
Сроки получения протоколов: выезд на участок для замеров осуществляется в течение 2-х месяцев с даты оплаты, 3 недели на подготовку протоколов.
Цена протоколов: в сумме 50 000 руб. на все 3 протокола.
10) Экспертное заключение о соответствии размещения объекта санитарно —эпидемиологическим требованиям по результатам вышеупомянутых экспертиз.
Сроки: 3 недели на проведение экспертизы.
Цена: бесплатно.
11) Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора.
Сроки: 2 недели уйдет на получение заключения.
Цена: 50 000 руб.
Цена согласования с Росавиацией: согласование стоит порядка 30 000 руб. на протоколы и заключение уйдет 100 000 руб. (Если их нужно делать!) Итого: в сумме 130 000 руб.
Сроки согласования с Росавиацией: сама государственная услуга по согласованию с аэропортами оказывается в течение 1 месяца. В сумме на протоколы, экспертизу и заключение уйдет 3-4 месяца (Если их нужно делать!). Итого: в сумме порядка 4-5 месяцев уйдет на все.
После вышеупомянутых действий, получаем обратным письмом согласование от Росавиации. Там прописаны такие характеристики объекта, от которых уже никак нельзя отойти, а именно:
— Количество этажей.
— Высота объекта.
— Геодезические координаты границ застройки, т е в каких точках должен стоять дом. По углам погрешность допускается до 10 см.#F5F5F5
Уведомление о планируемом строительстве
Нам осталось подготовить последний документ: Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома.
— Данный документ подается со всеми вышеперечисленными, собранными документами в МФЦ.
* Если поступит отрицательный ответ, то в отказе будут указаны его причины. На практике эти причины устраняются, пакет документов отправляется заново и уже при положительном исходе, мы получаем уведомление о соответствии.
Цена: бесплатно.
Сроки: порядка 2-х недель.
Подведем итоги!
Цена: уведомление о соответствие дома в 100 кв.м, расположенном на участке 10 соток суммарно стоит около 220 000 руб. — это без Роспотребнадзора (на данный момент отменили). С ним же выйдет 320 000 руб.
*Цена указана без учета оплаты услуг кадастрового инженера (30 000 руб.)
Сроки: уведомление о соответствии можно получить за 4-5 мес. без учета протоколов исследований для Роспотребнадзора. Если посчитать еще и с Роспотребнадзором, который на данный момент отменен, получится 6-7 мес.
*Опять же, не учитывая нерабочие, праздничные дни организаций, которые будут заниматься документами для получения разрешения на строительство.
*Мы не рекомендуем делать упрощенную сдачу дома в эксплуатацию, потому что есть риск получить отказ в регистрации права собственности. В итоге ваши деньги потраченные на строительство дома будут слиты впустую.
